Hedef Hukuk Bürosu

Ön Alım (Şufa) Hakkı


Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa ve bu taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi ise hissedarların karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin düzenlenmiş olması oldukça doğaldır.


Prensip olarak hisseli bir taşınmazın maliki, hissesi üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir. Ancak hisseli mülkiyete tabi malın hissesinin üçüncü şahsa satılması halinde yeni malikin karşı karşıya olduğu bir risk vardır.


Türk Medeni Kanunu 732-735. maddelerinde düzenlenen önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların kullanabileceği özel durumdur. Önalım hakkı, hisseli mülkiyet rejimine tabi bir taşınmazın bir hissedarın kendi hissesini üçüncü şahsa satması halinde, satılan payı, satıldığı bedelle satın almasına olanak sağlayan kanuni bir haktır.


Davayı açan hissedar, önalım hakkı kapsamında, satışı yapılan payın, alıcıdan alınarak kendi adına tesciline karar verilmesi talep eder. Bu talebin, satışın kendisine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde, her hâlükârda satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde dava açmalıdır. Aksi takdirde önalım hakkı düşer.


Önalım hakkını kullanan hissedar hissenin satış bedeli ile tapu harçlarını mahkemeye depo eder.


Hisse satışında satış bedeli düşük gösterilmesi durumunda alıcının büyük bir risk ile karşı karşıya kalacağı kuşkusuzdur. Pratikte, kimi zaman alıcılar az harç ödemek saikiyle hissenin tapudaki satış bedelini gerek satış bedelinin altında gösterebilmektedir. Önalım hakkı, tapudaki satış bedeli üzerinde kullanılacağından hisse bedelini tapuda tam gösterilmesi alıcının mağduriyetini azaltacaktır.


Satış işlemi gerçekleşmeden önalım hakkı kullanılamaz. Satış vaadi sözleşmesinin varlığı bu hakkın kullanımı için yeterli değildir. Dava sadece satışlara karşı açılır; cebri satış, bağış, miras gibi işlemler önalım hakkını doğurmaz.


Hissedar ön alım hakkından feragat edebilir. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.


Önalım davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.



Yorum Yazın

Mail adresiniz gizli tutulur.

Yorumlar

© 2025 Hedef Hukuk Bürosu. Tüm hakları saklıdır | Gizlilik Politikası | SSS